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全民十三水

其研究报告中提出，此前的政策思路是供给侧逻辑，依靠稳定融资(融资三支箭、融资白名单等)期望稳定房企、控制风险，依靠稳定投资(三大工程：保障房+平急两用+城改、保交付等)期望对冲实物工作量、稳定经济，但政府对于地产需求侧更多是托底式的政策。现在政策思路转向需求侧逻辑，“去库存成为了目前的需求侧计划和目标，并意味着目前更强调房价的稳定，预计后续将有进一步的需求侧支持政策推出”。

但是这些城市取消限购并未在舆论与市场层面掀起多大波澜，主要原因是限购政策在这些城市已经经历放松全民十三水，全面取消前存在感已然不强。以去年9月宣布取消二环内限购政策的郑州为例，有当地房地产业人士告诉《中国新闻周刊》，全面取消限购政策对郑州房地产市场影响有限。一方面，二环内新房数量较少；另一方面，此前限购政策在执行时已有缺口，并非不能绕开。

另外，目前仍然坚持较严限购政策的北京、上海会不会扩大目前的非限购区域，也非常值得关注。邓浩志认为，未来，二线城市全面彻底松绑，一线城市大部分松绑基本是板上钉钉的事情。除了松绑政策之外，未来还将会有更多的刺激性政策出台，比如传闻中的契税大幅降低，以及很可能在近期落地的降息、降准、降LPR，最终下调房贷利率等。

不少学者从2023年开始呼吁，要不断加码松绑力度。野村中国首席经济学家陆挺在2023年表示，中国经济要复苏，一定要抓住一个最重要的“牛鼻子”，其实就是房地产。“在我看来松绑、放松就和通过中央财政多花钱去拉动经济同样重要。”他认为，2023年已经有了很好的开端，总的说来可能还是不够，“无论是在放松方面，还是在增加中央政府的支出力度或者救助力度方面都需要加码”。

其实，在这一轮取消、放松限购的过程中，一些城市也在放松限贷政策，如杭州就修改了首套住房认定标准，即使在杭州某一城区拥有住房，在另一城区新购第一套住房时仍被认定为首套住房。按照杭州贝壳研究院院长上官剑的测算，目前杭州首套房与二套房的贷款利率分别为3.75%、4.25%，相差50bp，以15年贷款200万元测算，可以节省15万元利息支出。

国海证券首席经济学家夏磊撰文分析认为，限贷方面亦有进一步放松的空间：一是下调房贷利率，央行规定的利率下限：首套LPR-20bp、二套LPR+20bp，部分城市可突破下限。当前一线城市首套最高LPR+10bp，二套最高LPR+60bp，加点部分下降空间较大。二是降低首付比例，央行规定的首付下限：首套20%、二套30%。当前一线城市首套30%、二套40%~50%，仍有下降空间。三是首套房认定标准，目前调整至“认房不认贷”，相比2014年“930”，政策仍有空间，即贷款结清，即使名下有房，仍可按首套。

对此，邓浩志认为，在120平方米以上户型取消限购利好的推动下，符合条件的客户已经基本消化完，市场缺乏接续的购买力进入。同时，3月份经历一波以价换量之后，各大楼盘也不敢再继续进一步降价，因为部分2022年拿地的项目，甚至2023年上半年拿地的项目，按当前售价已经浮亏，如果再降价销售，房企财务压力会更大。

对于4月底中央政治局会议后北京、深圳放松限购全民十三水，杭州、西安取消限购的效果，李宇嘉认为，短期会释放一部分需求，比如成都、西安都是西部地区最核心的城市，腹地几千万、上亿人口，一些有购买力的人群到这些城市核心区买房。但是对其他地方来说，这一方面是资金的净虹吸；另一方面，这样的需求至多能给楼市带来个案式的新闻点，对于消化庞大的库存没有太大的效果。

陆挺近期在接受媒体采访时分析，当前房地产行业修复进度较慢，在于存在一些下降螺旋。“在房价和买房之间存在下降螺旋，房价越跌，大家越不买房；大家越不买房，房价就会越下跌。买房和保交楼之间也存在下降螺旋，大家不买房，开发商没钱盖房，保交楼的问题就难以解决；保交楼进展较为缓慢，导致大家买新房积极性下降，反而转向买二手房。大家不买新房，开发商没钱买地，地方财政面临的压力加大。”

其中重申2019年6月便已制定的规则：商品住宅去化周期超过36个月的城市，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至36个月以下；商品住宅去化周期在18个月(不含)至36个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积(包括竣工和收回)，动态确定新出让的商品住宅用地面积上限。

在减少商品住宅用地出让的同时，亦要加大对保障性住房的土地资源倾斜。如5月11日，北京市住建委印发的《2024年北京市住房发展年度计划》显示，北京2024年计划安排各类住房用地1060公顷(1060万平方米)，其中保障性住房用地460公顷。在用地安排上，将引导保障性住房用地向重点功能区、轨道站点周边布局。

国海证券首席经济学家夏磊分析认为，2014~2018年，核心问题是三四线去库存。房地产高速发展时期，开发商大规模拿地使得供给激增，而三四线城市人口持续流出、购房需求有限，导致商品住房过剩。为增加有效需求，实施棚改货币化去库存。经过几年棚改，2018年5月三四线商品住宅可售面积已降至2014年峰值的37.4%，有效去化了三四线过剩库存。